“⾼总，经过研究，们我认为摆在银海园目前的有两条路，一条是将银海园重新进行整体包装后推向市场。但是，们我认为这条路很难。通过分析们我认为，就算全力
作，银海园的销售价格也不能⾼于4500元/平方米，且而，如果以这个价格在现阶段将它推向市场，整个银海园一期一年內的销售量应该不过超过50%，而前提条件必须是在银海园完工、各种相关的配套设施也尽可能完善的前提下。”庄明宇看到任一凡在看己自，是于清了清嗓子转向⾼展等人道说。“4500元/平方米的价格接近成本价，如果按这个价格销售，那么实现的利恐怕连广告宣传费用都不定一能赚得出来，如果一年的时间里销售量不过50%的话，银海公司的最终结局是还破产，更何况银海园实现主体和相关配套设施完工这种假设是不成立的，以银海的现状
本不可能完成。”财务部长方強道说。“说说第二条路吧。”⾼展眉头紧皱。
“第二条是们我认为银海园项目目前唯一可以走得通的…”庄明宇的话引起了银海公司四个人的⾼度关注，他完说这句话后着看任一凡，意思是下面的话是还由你来说比较合适。
任一凡点点头，冷静地道说：“们我认为，银海园项目迄今为止，经已进⼊了一条窄巷之中。有没了腾挪地余地和空间，唯一能使它重新拥有商业价值的有只一条路。那就是将原规划中地二期和三期工程时同启动。”
语惊四座。
“时同启动？一期工程经已是这个样子了，短时间內银海园地区的硬件条件不可能发生大的变化，开发得越多岂是不赔得越多吗？”工程师老⽩50多岁，是个一少语寡言的人，此时听到任一凡如是说，忍不住开口道问。银海公司的四个人一齐把目光投向了任一凡，等着他的解释。
“…大家来看，”任一凡有没马上回答这个提问，想了想后，他打开了银海园地区的平面图。指着图纸对围拢过来的⾼展和其他几个人道说：“银海园的这块地处在城市的西部，首期地四幢楼建在位于这块十二公倾土地的西南面，当初⾼总之以所选址在这里，可能有借助⾼新科技园区的优势促进销售的考虑，也正为因 样这，这四幢楼建在了目前的这个尴尬的位置上，事实证明，它对在科技园工作的人的有没形成⾜够的昅引力，时同，为因地理位置的原因。使它和城市西面地那些普通住宅相距较远，将来这里的居民不但买菜、买藥、洗⾐、孩子上学⼊托、至甚晚上出来吃个宵夜都是不很方便，但是，任一凡手指在图纸上那块用虚线标出来的地块上划了个一圈“如果把这块可用于连续开发的十二公倾的土地象⾼总规划的那样全部开出发来，那么它的东面不但会毗邻那里的普通住宅区，银海园自⾝也将形成个一⾜够大地社区，随着居住人口的增多。很多的生活设施都会完善来起，有了规模，银海园这盘棋也就可以走活了。”
“任总，且不说全面开面这块地需要多少的再投⼊，银海园现的有这四幢十层的楼，成本经已达到了四千以上，连续开发之后，想来也不会很低。我想问下一。你么怎能肯定全面开发之后，楼定一会好卖呢？就算开出发来，那种巨额的投⼊后又会有多少收益呢？这将是冒着极大商业风险的投资，如果单纯是了为救这四幢楼而去么这做地话，值得吗？…话又说回来了。又有谁傻到去投这个资呢？”
对任一凡的这番话。林自洋再次表现出怀疑和不満，他显然认为任一凡的这番话不过是他己自一厢情愿而有没
据的猜测。不⾜为信。任一凡曾听⾼展说过，这个林自洋在项目受挫之后，他曾经整夜地睡不着觉，人几乎快要崩溃了，任一凡对他的心情表示理解。“林总，应该说你地担心是有道理地，但我给出上面的结论也并是不信口开河。通过银海园地现状，们我大家在现应该有样这的共识，那就是，房地产开发与经营离不开市场营销策划，如何对待这种营销策划、如何具体运作营销策划是都房地产开发商必须认真考虑和对待的问题。如果前期工作不扎实，那么后期工作往往也就容易出现预料不到的问题。以所 定一要有整体大局观，定一要注意搞清楚所开发楼盘容易出现的问题多存在于哪里，以及何时会发生等情况，通过预测实现扬长避短。
非凡是做房地产策划的专业公司，其工作实质就是制定开发楼盘的远景目标规划以及详细的计划指定和细节落实。针对银海园的全面开发和未来的销售，从満⾜消费者的不同需求出发，们我 经已给出了一揽子解决方案，也就是说们我 经已做了针对未来全面开发的银海园的前营销工作。们我认为，如果能够从购买者的需求出发去规划和建设，不但可以盘活在现 经已建好的这四幢楼，在这个项目上实现赢利也几乎是可以肯定的！”任一凡肯定的语气让银海公司的人越发不理解了。
“们你看，这里是银海园经已开发建设的四幢楼，而这里，”面对这些疑问的眼光，任一凡拿起一支铅笔，在图纸上画了几个方块形的图案对大家说：“们我可以建设一大片低楼层低密度⾼绿化的景观大宅。并改掉这个楼盘银海园的名字，更名为科技生态园。改这个名字是不 了为赶时髦，而是们我将在未来的建设中溶⼊很多⾼新科技。
科技两个字一是体现这个小区本⾝的科技理念，二是它毗领A市的⾼新科技园区，具有地域特点；生态就好解释了，它的內涵是绿化、环保和人文。大家都道知，随着现代社会环境污染的⽇益严重和环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心己自的居住环境和生活质量。购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售价格是否便宜，而更加关注拟购房屋的环境设计。
们他不仅希望小区內绿草如茵，花团锦簇，有充⾜的
光和清新的空气，且而要求住宅小区远离工厂，附近有没污染源。如果们我顺应了购房者的这一要求，小区开发以环境保护为营销理念，改变去过寸土寸金、见
揷针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、光照
、绿化间隔等，为消费者营造人与自然谐和共生的理想家园，那这种产品当然会受到消费者的追捧，以所在开发上，们我不会一味地去
合市场，而是要有目的地去引导市场。银海园、也就是生态园所处的地理位置和自然环境经已很契合这些条件了，要只 们我在此基础上加以完善就可以了，们我暂且将其命名为生态园二期，这部分开发的住宅最⾼为三层。吴总工计算过，在这一区域中，可以建成十二幢样这的三层楼，每幢9个单位，每个单位的平均面积为二百平方米，二期的总建筑面积为21600平方米，预计售价13000元/平方米以上…”
“这恐怕不行，”听任一凡说到这里，⽩工程师沉昑着头摇打断了任一凡“如果按照这种规划来开发，13000的价格，房子卖应该是好卖的，但如果在么这大的一块区域里只建一万五千平方米，却要给那么一大片的土地设计景观做绿化，成本太⾼，后最恐怕也会没什么利润了，就是有也只能是微利。”
“当然，我所说的13000的价格是只 在现的估算，如果的真如此开发，具体定价会
据详细的市场调查来制定，以在现A市现的有类似的住宅的定价来看，相信应该只会多不会少。另外，关于整体规划我还有没
完说。”任一凡微笑着，认真地回应了⽩工的话，老⽩许也是得觉
己自没等任一凡把话完说就说话，有点不好意思。几个人都在沉思着，任一凡对们他的表现心中有数，他用铅笔在另一侧也画下几个方块继续道说：“大家再看，们我在毗邻城西普通住宅的这里，建设5幢层左右的⾼层住宅，们我暂且将其命名为生态园三期，这5幢总的开发面积约为5万平方米，约500个单位，预计售价在5000元/平方米。这一期的开发不但降低了开发成本，也将聚集了这一地区的人气。们我算过，既便是样这，平均算下来，生态园的容积率仍然是极低的。样这一来，加上一期的二万七千平方米，这一地区总的开发面积将达到9万8千平方米左右，包括拿地和做完七通一平，整个地区的平均开发成本可以控制在4000元/平方米以下，总开发成本应在四个亿以內，而总的销售收⼊将达到七个亿。”任一凡平静地完说，银海公司的几个人经已面面相觑地愣住了，们他不得不承认，任一凡讲得很详细、很有道理和说服力，是只 们他 是还无法相信这些会变成的真。 ｍＭBｂＸS.Cｏｍ