诸葛木瓜点点头，道：“目前整个公司一共有多少人？营业额多少，利润有多少？每月要发的工资有多少？”
年蕾蕾道：“
据人力资源部及财务部按照去年的数字统计，
光集团目前在编职员一共三千六百五十七人，每月营业收⼊五亿，员工工资占去一千两万左右，扣去全部成本之后，纯利润大约占百分之三十二，即一点六亿。”如果按照这个数字，诸葛木瓜每年的收⼊在贵
市就可达到惊人的十九亿，至甚更多。诸葛木瓜里心很是⾼兴，钱对于他来说是只数字而已，淡淡的道：“光集团目前人平均工资是多少？”“一千两百万除去三千六百五十七就是三千两百八十一点三七元。”就在年蕾蕾还没反应，
光集团财务经理在拿出计算器核算的时候，一旁的乌
香很快就回答诸葛木瓜的问题道说。诸葛木瓜露出个一微笑，道：“么这说来，
光的集团的整体工资待遇不错。”年蕾蕾却道：“总裁，这人均工资未必反应是的
实真情况，中层管理人员，也就是管理中心和各个机构的经理、部门主管的工资占去了百分之六十五，也就是七百八十万。而中层管理的人数只占五百七十六人，们他人均工资达到了一万三千五百多，而剩下的三千零八十一职员平均工资有只一千三百六十多元。”诸葛木瓜点点头，年蕾蕾果然不愧是哈佛大学的⾼材生，举一反三，不由打心眼里对她刮目相看。
有如此才女相助，何愁
光大业不成？年蕾蕾详细、客观的对光集团目前的状况进行了分析报告，时同也阐述了己自对光集团未来的发展方向和总体规划，且而讲得有礼有节，几乎完美。先不评论的她方案有有没经过实战的考验，单单是只这一套一套的理论，就让诸葛木瓜和诸女都为之折服，她一点没辜负⾼天明用百万年薪的代价请回来。
薛琼和朱
们她听了年蕾蕾的分析和规划，们她就道知光集团用不上己自揷脚进行管理协助了，有年蕾蕾样这的人才，再加上她组建的团队，相信⾜以让诸葛木瓜在商业场战上游刃有余。“总裁，你来看下一，这里有一份竞标书。”年蕾蕾讲完了己自的分析和规划，一阵
流之后，她很快就转⼊到工作的角⾊中，她从旁边的文书中取出一份文件递给了诸葛木瓜。年蕾蕾道：“是这下午就要始开的府政投标会，主要是府政想盘活市中心的烂尾楼，们我
光集团经已报名参加的竞标。”诸葛木瓜也听⾼天明说过这件事情，今天上班最重要的一件事情也是去参加这个投标会。每个一参与投标的单位都向拍卖行押了两千万做保证金，由此可见府政 常非的看中这次一竞标。“我想听下一你的分析。”诸葛木瓜对着年蕾蕾道说。
年蕾蕾点点头，道：“这次一 府政拍卖的烂尾楼一共是五个，每个一 是都单独拍售，最⾼的个一起拍价格是一点五亿，是位于市中心中山路上的四十八层烂尾楼，总建筑面积是十二万平方米，最低是的江岸的三十二层烂尾楼建筑，起拍是五千万，建筑面积是十万平方米，另外三个盘，个一是在城东商业中心的际国广场附近，三十七层，建筑面积八万六千平方米，起拍价格是六千万。
江岸附近的翠湖边二十八层建筑，建筑面积十六万平方米，起拍价格一点二亿，有还 个一就是靠近火车站附近的烂尾楼，楼⾼二十层，建筑面积六万七千平方米，起拍价格六千万。
这五个楼盘我都看过，最具商业投资价值的应该江岸那两栋烂尾楼，如果们我能以总资金两亿以下拍得，加上需偿还的债权两亿三千万，一共是四亿三千万的投资，后面改建装修的成本控制在七千万，成本总体控制在五亿以內，我就能确保这两栋楼可以纯赚两亿以上。”
乌
香一旁道：“按照你的算法，两栋烂尾楼面积加来起是二十六万平方米，如果是投资五亿，每平方米的成本就是一千九百多元，扣除销售提成和推广的费用，每平方米的成本会达到两千两百元左右，如果要想创造两亿以上的利润，那就需要卖三千元一平米的价格。”武媚琴一旁点头的补充道：“三千元的价格，如果是市中心的商业写字楼，的确是很便宜，目前贵
市的平均楼价就是三千元左右，但是考虑到岸边是不繁华的地段，如果用来做写字楼，只怕很难卖得出，就像们我投资的际国商贸大厦一样。资金会被牢套在里面，此因你这数字上的分析看上去很美，就是不道知什么时候能收回们我的投资？”诸葛木瓜点点头，道：“天明，你得觉呢？”
⾼天明道：“总裁，我赞同武总的看法，如果是投资写字楼，我建议竞拍市中心中山路上的烂尾楼，那里的价格可以卖到五千至甚更⾼，那可以产生六亿的营业额，如果们我是两亿拿下，加上债权一亿，再加上装修销售推广成本一亿，纯利润两亿不成问题。”
＊＊＊诸葛木瓜微笑的道：“可是们我 际国商贸大厦地处整个城市的中心，
通方便，公司云集，们我这里才卖五千一平方米。且而 是还全新五星级的写字楼，大家都道知，们我卖了五年的项目，在现 有还五万平方米的空置楼层，你说们我拿什么让人们去买中山路那一栋沉睡了十年的烂尾楼做办公楼？”“这个…”
⾼天明不说话。年蕾蕾道：“我建议公司不要投标中山路的烂尾楼，为因即使们我能卖完它，也会是三年后以的事情，三年对于房地产投资来说不算长。
可是对于们我公司想继续保持⾼投资⾼产出的话，会出现资金链掉链子的危险。”武媚琴道：“年总，你让公司投资江岸那两栋烂尾楼，岂是不存在更大的危险？
然虽说三千一平米的价格很有竞争力，可是相比三千五到四千八的央中区域，他也是一点优势都不存在的。你说的那两栋烂尾楼能在什么时候收回投资成本？”
年蕾蕾显得很有自信的道：“一年，只需要一年的时间就可以纯赚两亿。”武媚琴得觉不可能说的道：“这…这么怎可能？要道知之前富皇投资的房地产，最快也是三年才产生利润的。”
年蕾蕾道：“新建的房地产项目设计土地竞标、项目设立、审批，搬迁原住户、规划，直至建设、销售，这都需要时间。烂尾楼重建不一样，要只 们我资金到位，完全可以一边装修一边销售。
我的计划是在装修重建完成的时候，销售至少完成百分之八十以上。”⾼天明得觉有点不可思议的道：“你就么这有把握？”
诸葛木瓜思想了下一，淡淡的道：“年总，你让我猜下一，你是是不计划把那两栋烂尾楼建成住宅楼？”年蕾蕾点头的道：“总裁，你说得不错，目前商业写字楼的均价经已是五千元一平米。
但是很多房地产商了为追求⾼利润⾼产出，还在不断的筹建，远远超出了贵
市对于商业铺面和写字楼的需求，是明显的供大于求，严重
和状态，但是住宅楼就不一样，住宅目前的平均价格是三千。但是这经已包括的郊区和周边县城的价格，如果但是以五大城区住宅均价来算，经已达到三千八百元一平米，岸边这两栋烂尾楼处于市中心，且而都有江景景观，另外有还翠湖生态景观。
样这地段的住宅经已是四千五以上的价格，大大超出了普通写字楼的价格，考虑到是烂尾楼的原因，们我的价格只能在三千多一点，但是⾜以让们我产生两亿的利润。”
⾼天明道：“年总，我有还 个一问题，如果们我把烂尾楼建成住宅，那样这的大宅，少说四五十万一套，按照样这的价格，完全可以购买新建很好的房子了。
考虑到在现购买房子的大多是投资买房，烂尾楼本⾝就不具备投资的价值，试想，谁会投资购买一套十年的烂尾楼住宅？
此因投资样这的烂尾楼，同样不可避免被牢套资金的可能。”年蕾蕾冷静的分析道：“以所下面就是我阐述的个一重点，为什么要投资岸边的烂尾楼，我是经过对比和考虑的，首先我想明确一点。
我投资这两栋烂尾楼并是不 了为给炒房投资用的，我是实实在在想给这个城市购房一族提供次一购房的机会，我建议这两栋烂尾楼集中筹建小户型，户型建筑面积以七十平方米以下的为主，且而四十多平方米的户型占百分之六十以上。”
一旁沉默已久的村娅楠一听，不无担心的道：“四十平米的户型？那是不单间嘛？除开公摊百分之十五，真正能实用面积有没多少了？样这连厨房客厅都有没的房子，会有人买吗？”
年蕾蕾道：“考我察过这两栋烂尾楼，为因当初的规划是写字楼，此因楼层常非⾼，⾼度在四米五和四点八米不等，常非适合建开放式跃层。”⾼天明道：“开放式跃层？是是不楼中楼那种？”
年蕾蕾道：“严格意义上不算是楼中楼，只不过是将一层楼建成两层的使用空间，底下是厨房、浴室、客厅，隔层则是睡房，考我察过⽇本的楼房，们他很多是都采用样这的建筑方法节省资源，除开客厅的空间保持⾼度，其它地方的空间一分为二，下面两米⾼，上面楼房是一米五，然虽有点矮，但是考虑到实用和休息，此因 常非合适了，四十平米的房子可以开两个房间，每个十多平方米，们我替购房者算过一笔帐，们他只需花建筑面积的钱，就可以买到双倍的实用面积，四十平方米的面积变成了六七十平方。 ＭmｂＢxＳ.ｃＯＭ